El nuevo CCC trata en el TITULO IV CONDOMINIO, SECCION 2* denominada CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS, dispone de todo lo referente a cuestiones de límites (obligaciones y derechos) de Medianería. –
En efecto, desde el artículo 2006 al 2036 inclusive marca las pautas concretas de cada situación, proponiendo un resumen de los temas más tratados, y las soluciones más precisas sobre un tema de mucha actualidad y a la vanguardia.
1- ¿Qué es la medianería?
Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisión forzosa; el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
2- ¿Qué es el condominio?
Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble (artículo 1.983 CCC).
3- ¿Cuándo hay indivisión forzosa?
Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división (artículo 2.004 CCC).
4- Qué es un muro lindero?
El que está construido en el límite de dos heredades. Se los denomina “contiguos”, cuando han sido construidos totalmente sobre terreno de uno de los propietarios vecinos y “encaballados”, cuando su eje coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos, es decir: “a caballo” del límite.
5- Que es un muro de elevación?
Se denomina así al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
6- ¿Qué es un muro privativo?
Es el muro construido a costa de uno de los vecinos linderos y que, por lo tanto, es de su exclusiva propiedad.
7- ¿Qué es un muro de cerramiento forzoso urbano”?
Todo propietario de una heredad, tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíproca de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar, obligando a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura más las disposiciones locales. -( artículo 2008 CCC). –
8- ¿Qué derecho confiere la ley, a quien edifica primero, en un lugar aún no cerrado entre paredes?
La ley determina que, quien en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de 3 metros (ARTICULO 2014 CCC). –
9- ¿Qué sucede si quien construye primero un muro medianero desea realizarlo con un espesor mayor de al reglamentario?
Debe construir el excedente en terreno propio y a su exclusivo cargo.
10- ¿Cuál es el valor de la medianería?
El valor computable se realiza computando el muro, los cimientos o terreno a la fecha de puesta en mora. –
11- ¿Cómo puede liberarse el vecino requerido para no contribuir a la construcción de una pared divisoria o a su conservación?
Puede liberarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería (artículo 2.028 CCC), salvo el caso que el muro forme parte de una construcción que le pertenece. –
12- ¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro?
En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro medianero.
13- ¿Cómo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianería?
Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared.
14- ¿Se puede reconstruir un muro medianero?
El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores que las del demolido y a su exclusivo cargo. –
15- ¿Siempre se presume la medianería de las paredes o muros?
No. Únicamente cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque estos se encuentren cerrados por todos sus lados. –
16- ¿Se puede prolongar un Muro Medianero?
Si. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costas, sin indemnizar al otro condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo. –
17- ¿Quién es el obligado al pago de la medianería?
Sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieran corresponderle, el obligado al pago de la medianería es el propietario actual del inmueble lindero.
18- ¿Cuál es el valor computable de la medianería?
El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora (artículo 2.019 CCC.-
19- ¿Cómo se calcula el precio de la medianería?
Se toma en consideración como base el valor actual de construcción, deduciendo los porcentuales de desvalorización originados en la antigüedad de la pared, su estado de conservación, etc. Suele ser valorada la fórmula de cómputo de depreciación de “Ross- Heideck” a los efectos señalados (Cámara Nacional Civil Sala F “Consorcio Córdoba 996/1.000 esquina Carlos Pellegrini 787/791 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/ cobro de medianería).
20- ¿Cuáles son los derechos y las obligaciones que surgen de la ley para los condóminos medianeros?
- a) Cada condómino debe contribuir, en la proporción de sus derechos, a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de la pared o muro medianero (artículo 2.027 Código Civil).
- b) Deben usar razonablemente la pared o muro, pudiendo asentar construcciones en él, que no pongan en peligro ni perjudiquen a la construcción medianera. –
- c) Cada condómino puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación del muro medianero renunciando a la medianería, con tal que la pared no forme parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya sido necesaria por un hecho suyo. –
- d) Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. –
24- ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por cobro de medianería?
Esta prescripción, tiene un plazo de 5 años (artículo 2.560 del CCC).-
La prescripción por reclamación de responsabilidad civil (daños y perjuicios) es de 3 años (2.561 CCC). –
Fuente: https://ricardobutlow.com.ar/#!/-medianeras/
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