Elegir un terreno no es una tarea sencilla. Demanda dedicación por parte del interesado en la compra, pero, además merece una evaluación profesional.
Para algunos compradores, como los inversores inmobiliarios, la compra de una parcela es algo habitual y que obedece a índices de rentabilidad económica. Para otros, significa el lugar donde concretar algún proyecto de vida, como lo es la vivienda familiar.
A estos últimos va dirigido este artículo. Existen varios aspectos a tener en cuenta antes de firmar el boleto de compra-venta, y algunos de ellos son:
El lugar. Aquí lo que prima es la preferencia de los compradores. Es fundamental que, en el caso de la vivienda, y por consiguiente el espacio donde potencialmente se realizará la vida de los propietarios, sea agradable y acorde a sus usos y costumbres. La sugerencia será relevar todos los lotes que se encuentran a la venta en el entorno.
La zona. En la actualidad, prácticamente todos los municipios bonaerenses tienen zonificados sus ejidos urbanos. Zonificación significa que no se puede construir cualquier edificio en cualquier terreno. Por ejemplo, en una zona industrial en la que se permite altos grados de molestia no es factible, ni conveniente, construir una vivienda. Igual criterio se aplica si se trata de construir un establecimiento industrial en una zona residencial. En general los trámites para permisos de construcción contemplan esas restricciones de uso y en ante una incompatibilidad, el permiso no será otorgado.
Las dimensiones. Aunque en el lugar elegido se pueda construir una vivienda, la tipología de la construcción estará regulada por los indicadores urbanísticos informados en los códigos de zonificación. Los usuales son:
- Factor de ocupación del suelo: Indica hasta que porcentaje de la superficie del plano del terreno se permite ocupar.
- Factor de ocupación total. Indica la superficie total que se puede edificar en función de la superficie de la parcela. Recibe premios ante determinadas características del proyecto constructivo.
- Altura: Dada usualmente en cantidad de pisos o en cota de altura.
- Retiros: De frente, de fondo, laterales y de centro libre de manzana. En esos espacios, contado desde los límites de la parcela, puede no estar permitido construir, o tener cierta restricción.
- Centro libre de manzana. Espacio parcialmente vedado que afecta a los fondos de los terrenos.
- Retiros obligatorios: Este retiro es muy importante. Obedece a la planificación del desarrollo urbano, que contempla en el futuro la necesidad de uso de un espacio acotado del terreno, por ejemplo, para ensanche de calle. Sobre esos sectores está vedada la construcción.
La orientación. Saber la ubicación del norte, y si el proyecto pensado se adecua al recorrido del sol
Los servicios. Lo ideal es que la parcela tenga en su vereda los servicios de agua, gas natural, electricidad y cloacas. En caso de no haber alguno de ellos, se debe averiguar la factibilidad de provisión y los costos asociados.
La infraestructura barrial. Servicios municipales. Proximidad de servicios públicos. Comprobar la existencia de asfalto o pavimento, de cordón cuneta, de accesos pavimentados y de arbolado en veredas. Alumbrado público y recolección de residuos. Proximidad a líneas de ómnibus, servicios hospitalarios, escuelas y cercanía de centros comerciales.
La topografía. Las características topográficas del terreno condicionan en gran medida al proyecto que los propietarios tienen pensado al momento de la compra. El más común es la excesiva pendiente que imposibilita desarrollos a nivel uniforme en una sola planta, o bien los supedita a una inversión en movimientos de suelos.
Indicadores urbanísticos particulares. Existen emprendimientos inmobiliarios con indicadores urbanísticos propios que superan a los exigidos por su municipio. Simplemente se intenta dar un perfil particular a un loteo. Cuando se da este caso, esos indicadores son acordados por escritura pública, todos los compradores los conocen y deben ser respetados.
Resumiendo: Queda claro que no todos los terrenos son iguales y que todos pueden tener potenciales en algunos aspectos y deficiencias en otros. En algunos casos deberán evaluarse las soluciones técnicas y las erogaciones que ellas devenguen.
Por eso para que la operación sea óptima, es fundamental que el comprador conozca el verdadero potencial de la tierra. Con ese fin, durante el proceso de selección, es conveniente invertir en el asesoramiento profesional de un Maestro Mayor de Obras matriculado.
Luego, que la compra sea una experiencia satisfactoria.